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      四季度樓市或繼續深度盤整
      2018-10-30 08:44  來源:新華網

      住宅及土地成交呈持續疲態

        2018年,房地產市場調控政策層層加碼,中央繼續堅持“房住不炒”總基調,地方層面“四限”擴容。進入三季度,城市市場進一步分化,土地流拍現象也有所增多,企業著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業內人士分析認為,四季度房地產市場深度盤整概率進一步增大。

        住宅銷售市場疲態持續

        今年前三季度,重點城市房地產市場成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居房地產研究院公布的數據顯示,2018年9月份,受監測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環比減少4.2%。

        今年9月份,很多房企有追趕年度業績的意愿,地方政府在預售證發放方面也加快了節奏,這使得新增供應表現活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米,環比增長25.7%,同比增長22.2%。綜合歷史數據來看,9月份房企推盤節奏明顯加快,為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積為5612萬平方米,為歷史最高水平。

        不過綜合供求市場數據,9月份市場走勢弱于預期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個城市新建商品住宅供應量為5608萬平方米,而成交量為4379萬平方米。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為:“在過去連續9個月出現供小于求的態勢基礎上,9月份首次出現供大于求態勢。而且對比歷史數據,9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進而也倒逼房企積極降價。”

        他進一步指出,今年9月份,受監測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月,這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存,該數值相比8月份時的9個月有所反彈。“類似反彈或也說明,存銷比正開始走出歷史低位水平,即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。”

        從銷售價格來看,受政策持續深化影響,購房者預期出現轉變跡象,市場開始逐步調整。中國指數研究院的數據顯示,前三季度百城新房價格漲幅持續收窄。1-9月累計上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個百分點,9月房價下跌城市數量明顯增多,部分城市二手房價格出現明顯調整。

        全國土地成交熱度大幅下降

        受住宅銷售市場低迷行情影響,今年以來土地市場熱度持續下降,一二線熱點城市地價漲幅收窄,溢價率低位徘徊,土地流拍與底價成交現象普遍增多。

        同策研究院監測數據顯示,截至今年9月30日,當月全國300城市建設用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達3591.43億元,環比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米,環比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價1473.16元/平方米,環比下降2.77%,同比下降7.89%。

        不僅如此,從城市能級來看,全國各線城市成交面積和金額環同比皆有一定程度的下降,同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當月各線城市拿地熱情大幅下降。尤其是,一線城市住宅用地成交量價齊跌,而商業用地成交量價則有大幅上升,但都遠不如去年同期水平。”

        具體數據顯示,從土地市場成交面積來看,9月份成交357.22萬平方米,環比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業用地成交面積環比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

        伴隨房地產市場調控的深入,上市房企在業績規模競賽中加速奔跑。與此同時,房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。不過,今年以來,大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。

        從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環同比下滑明顯,遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元,環比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看,當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米,環比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

        綜合1-9月累計成交量來看,20家房企1-9月共計成交11805.30億元,占全國300城市土地成交金額的28.54%,占比同比下滑15.47個百分點;而從成交建面來看,20家房企共計成交30785.71萬平方米,占全國300城市土地成交建面的10.80%,占比同比下滑3.54個百分點。

        中指院相關負責人分析指出,今年以來,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求。對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力,且對企業資金實力提出了更高的要求。

        在此背景下,今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地,總規劃建筑面積5666萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍,流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責人分析表示,“同時,底價成交地塊數量明顯增多,土地市場降溫明顯,進一步強化了房地產市場預期轉變。”

        房企讓利空間進一步加大

        今年上半年,在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調下,調控政策不斷加碼,受限價政策影響,房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來,從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內的降價促銷。

        近兩個月以來,在市場成交降溫的背景下,為緩解去化壓力,房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多。克而瑞地產研究中心的統計顯示,近段時間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創、中海等大中型房企陸續開啟促銷活動。

        9、10月份,參與促銷的房企陣營不斷擴大,從大中型房企新城控股、陽光城、中糧集團、金科集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等,參與折扣的房企越來越多。

        克而瑞地產研究中心分析師沈曉玲表示,結合目前的銷售情況看,今年的“金九銀十”可謂慘淡,十一黃金周成交表現不如預期,多地項目開盤去化率顯著下降。作為傳統的推盤旺季,有大量的樓盤上市,預計隨著房企沖刺全年銷售目標,四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

        據該機構統計,近20家房企在9-10月份采用了多盤聯動營銷。此外,和去年同期平均9.5折相比,今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無論是單個樓盤項目,還是整體市場,折扣力度加大。

        “步入10月,樓市‘秋意’更顯著,從目前的成交數據來看,‘金九銀十’成交乏力,市場的降溫趨勢比較明顯。”沈曉玲分析認為,預計隨著調控政策繼續從嚴,房企推盤量的增加,去化壓力增大,需要通過更多的讓利優惠來沖刺四季度業績。“按照目前的打折力度,預計行業四季度的整體讓利空間將進一步打開,整體行業打折力度仍應該維持在9折左右。”

        四季度,房地產調控面臨的宏觀經濟環境仍然復雜,市場預期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。上述中指院分析人士認為,“房地產調控政策堅持不放松,因城施策下各線城市市場繼續呈現周期輪動行情,讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

        “近期,熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往,預計四季度市場將在分化中步入調整。”該人士進一步表示,預計四季度一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落,新房市場相對穩定,而多數獨立三四線城市新房市場后勁不足,市場將從上行進入平穩運行周期。“全國整體銷售規模也將面臨調整,價格漲幅進一步收窄,房地產開發投資額與新開工增速將從高位回落。”

      [責任編輯:唐祖國]
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